Costes e impuestos al comprar una propiedad en Lanzarote

Comprar una propiedad en Lanzarote es una decisión significativa y emocionante, tanto para quienes buscan mudar su residencia a una de las islas más atractivas del archipiélago canario como para inversores nacionales e internacionales. No obstante, es fundamental conocer a fondo los costes e impuestos asociados a la compra de una vivienda para que el proceso sea fluido y cumpla con todas las regulaciones legales y tributarias.

En este extenso artículo, analizaremos minuciosamente todos los costes e impuestos involucrados, los pasos administrativos, las tasas adicionales y las consideraciones legales que afectan a compradores españoles y extranjeros. Cubriremos las diferencias entre compra de vivienda nueva y de segunda mano, la tributación específica de Canarias, y otros aspectos relevantes para tomar una decisión informada.

1. Particularidades del mercado inmobiliario en Lanzarote

Lanzarote es una isla perteneciente al archipiélago de Canarias, caracterizada por su clima cálido, paisajes volcánicos y una notable población de residentes internacionales. Esto ha influido en la dinámica del mercado inmobiliario local, haciendo que la demanda por viviendas se mantenga estable e incluso en alza, especialmente en las zonas turísticas como Playa Blanca, Costa Teguise, y Puerto del Carmen.

Adquirir una propiedad en Lanzarote ofrece beneficios singulares, pero implica también conocer la tributación específica de la Comunidad Autónoma de Canarias, la cual cuenta con un régimen fiscal diferenciado, regulado tanto por la Hacienda estatal como por la Agencia Tributaria Canaria.

1.1. Regulación fiscal especial en Canarias

Uno de los aspectos más relevantes al comprar una propiedad en Lanzarote es la existencia del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que sustituye al IVA aplicable en la Península y Baleares. Este impuesto suele ser más bajo que el IVA convencional, pero su aplicación depende del tipo de propiedad y de la operación concreta (vivienda nueva o de segunda mano).

Además, existen otros impuestos y tasas autonómicas y municipales (como la tasa de recogida de residuos) que deben considerarse al calcular el coste total de adquisición.

2. Desglose de los principales costes al comprar una propiedad

El coste de comprar una vivienda en Lanzarote no se limita al precio de la propiedad en sí. Existen costes indirectos y complementarios que, en su conjunto, pueden representar entre el 8% y el 15% del valor de la compra.

2.1. Precio de adquisición

El primer coste a considerar es el propio precio de la propiedad, que varía según su ubicación, metros cuadrados, estado de conservación, vistas, acceso a la playa o servicios, entre otros factores. En Lanzarote, el precio medio por metro cuadrado suele ser inferior al de las grandes ciudades peninsulares, pero hay zonas premium con precios elevados debido a su atractivo turístico.

2.2. Impuestos directos de la compraventa

Los impuestos directos dependen del tipo de vivienda y de la naturaleza del vendedor (particular o promotor inmobiliario):

• Obra nueva: Sujeta al IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), que en 2024 asciende al 7% para viviendas.
• Vivienda de segunda mano: Sujeta al ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), con un tipo actual en Canarias del 6,5%.

2.3. Gastos de notaría

La escritura pública de compraventa es un requisito legal para la transmisión del inmueble. Los honorarios notariales están regulados por arancel y dependen del importe de la operación, el número de folios en la escritura y servicios adicionales. Suelen oscilar entre 400 y 1.000 euros en la mayoría de las operaciones residenciales.

2.4. Gastos del Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura, esta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, acto que conlleva costes también fijados por arancel. Los gastos varían habitualmente entre 300 y 700 euros, calculados en función del precio declarado en la compraventa.

2.5. Honorarios de gestoría

Si bien no es obligatorio, habitualmente se contrata a una gestoría para tramitar la liquidación de impuestos y la inscripción registral. El coste oscila entre 200 y 500 euros según la complejidad de la operación.

2.6. Tasación de la propiedad

Si la compra implica hipoteca, la entidad financiera exigirá una tasación oficial de la vivienda para determinar su valor. El coste va aproximadamente de 250 a 700 euros, dependiendo del inmueble.

2.7. Gastos bancarios y de financiación

En caso de financiar la compra, se aplican gastos vinculados a la constitución de hipoteca:

• Comisión de apertura (normalmente entre 0% y 2% del importe hipotecado, aunque desde 2019 muchas entidades han suprimido este coste).
• Gastos de tasación, notaría, registro y gestoría relativos a la hipoteca.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Canarias es actualmente un 0,75% del capital hipotecario, aunque desde 2018 lo paga la entidad financiera.

2.8. Otros costes y provisiones

• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que suele asumir el vendedor, pero puede ser negociable.
• Certificación energética (obligatoria para vender), a cargo del vendedor.
• Traducción jurada y legalización de documentos, especialmente para compradores extranjeros.

3. Impuestos principales: IGIC, ITP y AJD

Detallaremos cada impuesto relevante en la compraventa de inmuebles en Lanzarote:

3.1. IGIC (Impuesto General Indirecto Canario)

El IGIC es el impuesto que ladea al IVA en Canarias. Se aplica en la compraventa de viviendas nuevas y es del 7% para residencias y aparcamientos anexos. El promotor es el obligado al pago a la Agencia Tributaria Canaria, aunque en la práctica lo repercute al comprador. Si la vivienda incluye garaje o trastero adquiridos conjuntamente, también tributan al 7%, salvo que limité sin más de dos garajes y un trastero por vivienda (de ser más, tributan al 13,5%).

3.2. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

En el caso de viviendas de segunda mano, el ITP sustituye al IGIC. En Canarias, el tipo general para la adquisición de inmuebles es del 6,5% sobre el valor escriturado (o el valor de referencia aprobado por Catastro, si este es mayor). El pago debe realizarse en la Agencia Tributaria Canaria en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa.

3.3. AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

El AJD grava los actos notariales inscribibles en el registro, como la constitución de hipotecas o la compra de inmuebles nuevos. En Canarias, el AJD varía, pero para la compra de vivienda habitual está bonificado al 0,4%-0,75% según el caso. Actualmente, y tras las últimas reformas legales, es el banco quien asume el pago del AJD en hipotecas, aunque previamente recaía en el comprador.

4. Costes recurrentes tras la compra

Adquirir una vivienda en Lanzarote implica también afrontar una serie de costes recurrentes, que deben incluirse en el presupuesto a largo plazo:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): tributo municipal anual en función del valor catastral.
• Tasas municipales: basura, alcantarillado, etc.
• Cuota de comunidad de propietarios: si es un piso o vivienda integrada en urbanización o complejo residencial.
• Seguro de hogar: altamente recomendable, especialmente en zonas turísticas.
• Mantenimiento y servicios generales: limpieza, jardinería, piscina, etc.

5. Proceso de compra: pasos esenciales y documentación

El proceso de compraventa en Lanzarote sigue las etapas generales del resto de España, aunque existen algunas particularidades que abordaremos. Es recomendable contar con asesoramiento profesional (abogado, API, gestor), en especial si el comprador es extranjero o reside fuera de Canarias.

5.1. Reserva de la propiedad

El primer paso suele ser la firma de un documento de reserva o señal, mediante el cual el comprador entrega una cantidad (normalmente entre 3.000 y 10.000 euros) a cuenta, asegurando así el compromiso de ambas partes.

5.2. Contrato de arras

Posteriormente se firma un contrato de arras, que formaliza la intención de ambas partes y detalla condiciones, plazos y penalizaciones en caso de incumplimiento. Normalmente se entrega aquí entre el 5% y el 10% del importe de compra. Existen tres tipos de arras: confirmatorias, penales o penitenciales, siendo estas últimas las más usuales.

5.3. Diligencias previas

• Nota simple registral: verifica situación jurídica, titularidad y cargas.
• Certificado de deuda de comunidad: imprescindible para adeudar la finca.
• Certificado energético y cédula de habitabilidad: obligatorio por ley.
• Recibo de IBI actualizado.
• Documentos de identificación y residencia.

5.4. Escritura pública de compraventa

Se firma en notaría y en presencia de ambas partes o sus representantes legales. Constituye el título de propiedad. Es fundamental asegurarse de que esté libre de cargas, hipotecas o embargos antes de firmar.

5.5. Inscripción en el Registro de la Propiedad

La presentación de la escritura en el Registro aporta seguridad jurídica y protege al comprador ante terceros. Aunque no es obligatoria, sí sumamente aconsejable.

6. Diferencias fiscales entre vivienda nueva y usada en Lanzarote

Como hemos visto, existen diferencias notables entre la compra de vivienda nueva y de segunda mano en cuanto a impuestos:

• Obra nueva: pago de IGIC (7%) y AJD (0,75% - vivienda habitual bonificada), además de los gastos notariales y registrales.
• Vivienda usada: pago de ITP (6,5%), gastos de notaría y de registro.

Se considera vivienda nueva a la que se transmite directamente por el promotor o constructora al primer comprador. Una vivienda de segunda mano es toda aquella adquirida en una transmisión posterior (compra-venda entre particulares).

7. Consideraciones para compradores extranjeros

Lanzarote es uno de los mercados inmobiliarios más abiertos a la inversión extranjera de toda España. Sin embargo, los compradores no residentes deben prestar atención a ciertas cuestiones:

7.1. Obtención del NIE

El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es imprescindible para cualquier adquisición inmobiliaria en España. Debe solicitarse en la Comisaría de Policía o a través del consulado español en el país de origen. Su obtención puede tardar entre 1 semana y 1 mes, por lo que conviene gestionarla anticipadamente.

7.2. Repatriación de capitales y justificación de fondos

Los bancos y notarios exigen la justificación del origen de los fondos utilizados en la compra, en cumplimiento de la legislación de prevención de blanqueo de capitales. Es necesario presentar la procedencia del dinero mediante documentos bancarios, certificados fiscales o declaraciones legales.

7.3. Impuestos y declaraciones post-compra

• Modelo 210: Impuesto sobre la Renta de No Residentes por rentas inmobiliarias imputadas o alquileres.
• Plusvalía municipal: En venta futura, el no residente también estará sujeto a retención en transmisión.
• Impuesto sobre el Patrimonio: Si el valor patrimonial supera los mínimos exentos.

7.4. Ventajas fiscales para residentes y no residentes

La fiscalidad varía notablemente según se obtenga o no la residencia fiscal en España y se convierta la isla en residencia habitual. Esto impacta en la tributación de ganancia patrimonial por venta futura, en deducciones fiscales y en el régimen de imposición indirecta.

8. Financiación hipotecaria en Lanzarote: particularidades

La financiación a través de hipoteca sigue las normas generales aplicables en España, pero es importante conocer los detalles:

8.1. Hipotecas para no residentes

Las entidades bancarias pueden financiar entre el 60% y el 70% del valor de compra o tasación para compradores no residentes, siendo necesario aportar el resto como fondos propios.

8.2. Documentación básica requerida

• NIE y pasaporte o documento de identidad.
• Pruebas de ingresos (nóminas, contratos de trabajo, estados financieros).
• Justificación bancaria del origen de los fondos y de los movimientos.
• Contratos preacuerdo o reserva.

8.3. Costes asociados a la hipoteca

• Tasación y comisión de apertura (si existe).
• Seguro de vida y de hogar (suele ser obligatorio para concesión de hipoteca).

9. Otros gastos y tasas a considerar

Además de los impuestos y costes principales ya mencionados, pueden surgir otras cargas según las circunstancias:

9.1. Costes de urbanización y contribuciones especiales

Algunas propiedades, especialmente en urbanizaciones recientes, pueden estar sujetas a contribuciones especiales por obras de mejora, infraestructuras, asfaltado o servicios. Es necesario exigir al vendedor información y certificados sobre la inexistencia o liquidación de estos costes.

9.2. Honorarios de asesoramiento legal y fiscal

Contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario es altamente recomendable. Sus honorarios oscilan entre un 0,5% y un 1,5% del valor de compra, pero aportan seguridad y previenen problemas.

9.3. Costes de traducción y apostilla

Los compradores extranjeros deben traducir documentos oficiales (escrituras, poderes notariales, certificados de matrimonio o situación familiar) y legalizarlos mediante apostilla. Estos costes varían en función del país de origen y del número de documentos a presentar.

10. Obligaciones fiscales posteriores a la compra

Tras la adquisición de una propiedad, surgen obligaciones fiscales recurrentes:

10.1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Tributo anual municipal gestionado por el Ayuntamiento correspondiente. Se calcula sobre el valor catastral de la propiedad y puede oscilar entre 300 y 800 euros al año para viviendas estándar, aunque las de lujo pueden superar cifras mucho mayores.

10.2. Tasa de basuras

Aunque depende de cada Municipio, suele cobrarse trimestral o anualmente, variando según el tamaño de la vivienda y su uso (permanente, segunda residencia, alquiler vacacional, etc.).

10.3. Impuesto sobre la renta de no residentes (Modelo 210)

Este impuesto se aplica a los propietarios que no residen fiscalmente en España, incluso aunque la vivienda permanezca vacía. Se calcula sobre el valor catastral y debe presentarse anualmente.

10.4. Plusvalía municipal en actos de transmisión

El día de mañana, al vender la propiedad, el propietario deberá abonar este impuesto municipal sobre el aumento de valor del terreno en función de los años de tenencia.

11. Consideraciones legales previas y comprobaciones imprescindibles

Antes de firmar una compraventa en Lanzarote, es importante realizar ciertas comprobaciones legales para evitar sorpresas o litigios posteriores:

• Situación registral: asegurarse de que la vivienda esté correctamente inscrita y libre de cargas o hipotecas. Solicite la “nota simple” en el Registro.
• Licencia de primera ocupación: en viviendas nuevas, confirme que el promotor ha obtenido la licencia municipal correspondiente.
• Certificados de deudas con la comunidad y suministros: exigir que el inmueble esté al corriente en recibos y cuotas.
• Certificado energético: obligatorio para cualquier transmisión. El vendedor debe aportarlo.
• Veracidad de los metros reflejados en catastro y registro: para prevenir discrepancias que puedan conllevar sanciones o rectificaciones futuras.

12. Casos especiales: compra de suelo, viviendas turísticas y locales

No todas las transacciones inmobiliarias en Lanzarote corresponden a vivienda habitual. Analicemos algunas situaciones singulares:

12.1. Compra de suelo urbano y rústico

• Suelo urbano: está sujeto al ITP (6,5%) si el vendedor es particular. Si hay obra nueva, aplican IGIC y AJD.
• Suelo rústico: la legislación urbanística de Canarias es restrictiva respecto a usos residenciales en estas zonas.
• No olvide comprobar licencias urbanísticas y plan de ordenación municipal.

12.2. Viviendas de uso turístico

La adquisición de viviendas destinadas a alquiler vacacional está regulada por el Decreto 113/2015, que impone requisitos de inscripción, cumplimiento de normas de calidad y limitaciones urbanísticas en ciertas zonas. Un asesoramiento previo es imprescindible para evitar sanciones posteriores.

12.3. Compra de locales comerciales

Los locales tributan al IGIC (7%) si se compra a promotor o al ITP (6,5%) si la transmisión es entre particulares, además del AJD en obra nueva.

13. Costes e impuestos en caso de herencia o donación

No sólo la compraventa está gravada por impuestos. Heredar o recibir por donación una vivienda en Lanzarote implica:

• ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones): Canarias aplica generosos beneficios fiscales y bonificaciones para herederos directos (cónyuge, hijos, padres).
• Mismos gastos de notaría y registro que en compraventa, pero menores costes fiscales en domicilios habituales.
• Plusvalía municipal también es aplicable, calculada según años de tenencia de la propiedad.

14. Fiscalidad del alquiler tras la compra

Si la intención del comprador es alquilar la propiedad tras la adquisición, debe considerar los aspectos legales y fiscales correspondientes:

14.1. Retenciones y declaración en el caso de no residentes

El alquiler está sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) si el propietario no reside fiscalmente en España. En 2024, la retención del 24% (ó 19% para residentes en la UE) se practica sobre los rendimientos netos.

14.2. Obligaciones fiscales locales

El arrendamiento para uso vacacional requiere inscripción en el registro específico, pago de tasas turísticas (si las hay) y someterse a inspecciones periódicas. Un incumplimiento puede acarrear sanciones graves.

14.3. Seguridad jurídica en la relación con los inquilinos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula derechos y deberes de arrendador y arrendatario. Es recomendable formalizar el contrato por escrito, especificar duración, fianza y condiciones del alquiler.

15. Aspectos a negociar: distribución de costes entre comprador y vendedor

No todos los gastos de la compraventa recaen necesariamente en el comprador. Los usos habituales en Lanzarote y en España en general son:

• Comprador: impuestos de la compraventa (IGIC o ITP), gastos de notaría y registro, gastos de hipoteca, gestoría y tasación.
• Vendedor: plusvalía municipal, gastos de cancelación de cargas (hipotecas, embargos), certificado energético.

No obstante, la distribución es negociable y conviene dejarla por escrito en el contrato de arras o compraventa.

16. Consejos prácticos para una compra segura en Lanzarote

Para evitar problemas, los siguientes consejos son fundamentales:

1. Contratar profesionales de confianza: abogado, notario, API, gestoría.
2. Comprobar antecedentes registrales y urbanísticos: riesgos de cargas, construcciones ilegales o procedimientos sancionadores.
3. Solicitar presupuesto cerrado previo a la firma para evitar sorpresas finales en los costes.
4. No firmar nada sin entender el contenido, especialmente si el idioma no es el propio.
5. Planificar la tributación a futuro (reventa, alquiler, herencia o donación).
6. Analizar los costes recurrentes (IBI, comunidad, tasas, mantenimiento, etc.).

17. Impacto de la compra en la planificación patrimonial y fiscal internacional

Comprar una propiedad en Lanzarote puede suponer un impacto relevante en la planificación fiscal internacional del comprador, especialmente si se es residente en otro país:

• En el caso de contribuyentes europeos, se establece reciprocidad fiscal, permitiendo deducciones por doble imposición.
• Es imprescindible analizar la conveniencia de constituir la compra a nombre personal, de una sociedad o de una entidad familiar, en función de los planes sucesorios y tributarios.
• Contar con asesoramiento transfronterizo permite optimizar la tributación en ambos países y evitar conflictos o inspecciones fiscales.

18. Preguntas frecuentes (FAQs) sobre los costes e impuestos al comprar en Lanzarote

¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una vivienda en Lanzarote?

Los mismos que un residente español (IGIC o ITP según se trate de vivienda nueva o usada), además de los gastos de notaría, registro y gestoría. Posteriormente, debe tributar como no residente o residente según corresponda.

¿Qué es el IGIC y cómo se aplica?

El IGIC es el impuesto indirecto que sustituye al IVA en Canarias. Aplica al 7% en la compra de vivienda nueva, pagadero al promotor inmobiliario.

¿Puedo deducir impuestos si alquilo mi vivienda adquirida?

Sí, es posible deducir gastos relacionados y tributar solo por la renta neta si se reside y tributa en la UE. Consultar caso particular con fiscalista.

¿Cuánto cuesta inscribir la propiedad en el registro?

El gasto oscila entre 300 y 700 euros según el precio de compra y los aranceles vigentes.

¿La plusvalía municipal la pago siempre yo como comprador?

No, por costumbre la paga el vendedor, pero es negociable y debe dejarse reflejado por escrito.

19. Futuras reformas y tendencias fiscales en las compraventas en Canarias

La normativa fiscal y tributaria en Canarias es objeto de ajuste constante, buscando equiparar derechos y obligaciones a la vez que se mantienen incentivos para la inversión internacional y la vivienda habitual:

• Se prevén bonificaciones adicionales para jóvenes y familias numerosas en la compra de su primera vivienda habitual.
• La digitalización de trámites registrales y fiscales ha simplificado plazos y costes en los últimos años.
• El auge del alquiler vacacional podría llevar a una tributación diferenciada y mayores exigencias en el IGIC.
• Están en estudio medidas de control del precio del suelo y de la vivienda en las zonas con presión turística.

20. Conclusión: planifique, asesórese y disfrute de su inversión en Lanzarote

Comprar una propiedad en Lanzarote es una decisión estratégica, tanto a nivel residencial como de inversión. Recuerde siempre que el precio de la propiedad es solo una parte del coste real; los impuestos y gastos asociados pueden suponer hasta un 15% adicional, motivo por el cual es crucial asesorarse antes, durante y después de la compra.

El marco jurídico y tributario canario ofrece ventajas fiscales respecto a la Península, pero requiere cumplir escrupulosamente con cada trámite. Tanto si es residente como no residente, consulte con profesionales locales y estudie su situación personal para evitar sorpresas o futuras sanciones.

Una correcta planificación, la revisión exhaustiva de la documentación y la adecuada valoración de todos los gastos le permitirán comprar con total seguridad y disfrutar de Lanzarote y su singular estilo de vida.

Con estos detallados consejos sobre los costes e impuestos al comprar una propiedad en Lanzarote, está mejor preparado para dar el paso con confianza y disfrutar de todo lo que esta maravillosa isla tiene para ofrecerle.